Tư Duy Quản Lý Chức Năng Và Bi Kịch Không Gian Đô Thị Nén

Phần 1: Xung đột giữa tư duy quản lý chức năng đơn thuần và bản chất đa không gian của hạ tầng đô thị nén

1.1. Hẻm và vỉa hè như một "ống văn hóa - xã hội": Sự tương phản giữa thực tế dân sinh và tư duy quy hoạch phân khu chức năng

Trong tiến trình đô thị hóa nhanh chóng tại các trung tâm kinh tế lớn của Việt Nam, hẻm phố và vỉa hè chưa bao giờ thuần túy là những vạch ranh giới giao thông trên bản đồ địa chính. Thực tế thực chứng cho thấy, khoảng 85% trong số xấp xỉ 10 triệu dân tại TP.HCM đang sinh sống, lao động và gắn bó sinh kế trong các con hẻm. Với mật độ dân số khu vực nội thành trung bình đạt 28.000 người/km², thậm chí tại nhiều khu vực, mật độ nén đạt mức cực điểm từ 50.000 đến trên 110.000 người/km² – điển hình như Phường 1, Quận 3 với 15.000 dân cư ngụ trên một diện tích vỏn vẹn 14 ha – con hẻm đã trở thành không gian tồn tại duy nhất của cộng đồng. Tương tự, tại Hà Nội, có đến 90% hẻm, ngõ có chiều rộng dưới 4 m. Những thông số định lượng này chứng minh một thực tế không thể can thiệp bằng các tư duy hành chính đơn giản: hẻm và vỉa hè chính là bộ khung xương sống đỡ lấy toàn bộ sinh hoạt của cư dân đô thị.

Nếu ví mỗi con hẻm như một "ống văn hóa - xã hội", chúng ta sẽ thấy ở đó một hệ sinh thái đa chiều đan xen phức tạp. Hẻm vừa là đường giao thông, vừa là sân chơi cho trẻ em, nơi nghỉ ngơi uống trà của người già, nơi diễn ra các hoạt động sản xuất nhỏ, và đặc biệt là nơi cô đọng các di sản tâm linh bản địa. Trong phạm vi một xóm lao động hẹp, người ta dễ dàng bắt gặp nhà thờ Thiên Chúa giáo, chùa Phật giáo, thánh thất Hồi giáo hay Tòa Thánh Cao Đài cùng tồn tại hòa hợp. Không gian đời sống dân sinh ấy vận hành theo logic hữu cơ, tự điều chỉnh và nương tựa lẫn nhau qua nhiều thế hệ.

Tuy nhiên, tư duy quản lý đô thị hiện hành lại bộc lộ sự đứt gãy trầm trọng khi tiếp cận cấu trúc này. Bằng việc ban hành các văn bản mang tính áp đặt như Quyết định số 88/2007/QĐ-UBND của UBND TP.HCM về quy hoạch mở hẻm, hay việc triển khai phong trào "Xây dựng khu phố văn hóa" từ cuối thập niên 1990 (với quy chuẩn áp đặt 80% hộ gia đình phải đạt chuẩn), chính quyền đô thị đã bộc lộ rõ tư duy "zoning chức năng" (phân khu chức năng tách biệt kiểu tân chức năng) vốn được sao chép khiên cưỡng từ các mô hình đô thị phương Tây.

Bản chất của rào cản hệ thống nằm ở chỗ: các nhà quản lý có xu hướng nhìn nhận hẻm thuần túy là hạ tầng kết nối giao thông ("network"), một lối đi cần phải thông thoáng và quy chuẩn hóa, mà hoàn toàn triệt tiêu mất thuộc tính không gian sống và lãnh thổ cư trú ("territory"). Tư duy này xóa bỏ tính "riveraineté" – tức sự gắn kết hữu cơ, tiếp biến liên tục giữa không gian riêng tư của hiên nhà và không gian cộng đồng của mặt hẻm. Các chiến dịch quản lý hành chính hóa, lấy tiêu chí "văn minh đô thị" cứng nhắc làm thước đo, đã cố tình bỏ qua bản chất đa chức năng của không gian đô thị nén. Hậu quả là, thay vì nuôi dưỡng sự phong phú của văn hóa bản địa, các mệnh lệnh hành chính đã và đang làm nghèo đi tính đa dạng đô thị, tách rời chính sách quản lý khỏi hơi thở thực tế của đời sống dân sinh.

1.2. "Cuộc chiến vỉa hè" và cái bẫy quản lý không hồi kết đối với nền kinh tế phi chính thức

Sự xung đột giữa tư duy quản lý chức năng cứng nhắc và thực tế đời sống đô thị thể hiện đanh thép nhất ở "cuộc chiến vỉa hè" kéo dài nhiều thập kỷ qua. Vỉa hè đô thị không chỉ là lối đi bộ, mà là không gian dung nạp nền kinh tế phi chính thức – phao cứu sinh của hàng triệu lao động nghèo nhập cư. Thế nhưng, thực tế quản lý nhiều năm qua chỉ là một vòng lặp "đuổi bắt hàng rong không hồi kết". Những cuộc ra quân rầm rộ mang tính phong trào của lực lượng trật tự đô thị không giải quyết được gốc rễ vấn đề, mà chỉ đè nặng lên vai người lao động nghèo sự bất an thường trực.

"Mấy chục năm nay 'chạy' hoài, tối nào ngủ cũng giật mình."

Lời bộc bạch chua chát trên của một người bán hàng rong chính là bản án đối với sự thiếu thấu cảm và bất lực trong tư duy quản trị đô thị. Về mặt pháp lý, chính quyền đã đưa ra những bước chuyển biến trong việc định hình lại cơ chế quản lý hè phố, thể hiện qua Quyết định số 32/2023/QĐ-UBND của UBND TP.HCM về quản lý và sử dụng tạm thời một phần lòng đường, hè phố, Nghị quyết số 15/2023/NQ-HĐND của HĐND TP.HCM ban hành mức thu phí lòng đường, hè phố, cũng như Nghị định số 165/2024/NĐ-CP quy định chi tiết Luật Đường bộ và Luật Trật tự, an toàn giao thông đường bộ. Tuy nhiên, giữa văn bản chính sách và thực thi thực tế vẫn tồn tại một khoảng trống quyền lực và mâu thuẫn nội tại sâu sắc.

Lỗ hổng lớn nhất của hệ thống quản lý hiện nay là sự từ chối thừa nhận tư cách pháp lý bình đẳng của "kinh tế vỉa hè", coi đây là một "thị trường vô thừa nhận". Mâu thuẫn nằm ở chỗ: một mặt, chính sách mới cho phép thu phí sử dụng tạm thời vỉa hè để tạo nguồn thu ngân sách; nhưng mặt khác, cơ chế thi hành lại thiếu sự đồng bộ nghiêm trọng trong quy hoạch các ô phố thương mại. Việc tổ chức thu phí nếu không đi kèm với quy hoạch hạ tầng đàng hoàng sẽ dễ biến vỉa hè thành công cụ trục lợi hoặc đẩy người buôn bán nhỏ vào thế yếu đòn.

Bằng việc tiếp tục xem kinh tế phi chính thức là đối tượng làm mất "văn minh đô thị" cần phải xua đuổi hoặc thu hẹp, thay vì là một thực thể kinh tế - xã hội cần được tích hợp và quản lý theo giờ hay theo không gian linh hoạt, chính quyền đô thị đã tự sập vào cái bẫy quản lý tùy nghi. Vòng lặp "ra quân - dẹp bỏ - tái chiếm - lại ra quân" không chỉ gây lãng phí nguồn lực công, mà còn chà đạp lên phẩm giá và sinh kế bền vững của những con người nghèo khổ nhất ở đô thị.

Phần 2: Bất cập trong cơ chế thực thi chính sách chỉnh trang đô thị và bài toán huy động nguồn lực cộng đồng

2.1. Nghịch lý hiến đất vàng mở hẻm: Nguồn lực xã hội hóa quy mô lớn đối đầu với hạ tầng thiếu đồng bộ

Tiến trình chỉnh trang đô thị tại các trung tâm kinh tế lớn của Việt Nam, đặc biệt là TP.HCM, đang chứng kiến một nghịch lý sâu sắc giữa tinh thần cống hiến vì cộng đồng của cư dân và sự yếu kém trong năng lực thực thi của bộ máy quản lý nhà nước. Phương thức "nhân dân tự nguyện hiến đất, nhà nước đầu tư cơ sở hạ tầng" từng được kỳ vọng là đòn bẩy thần kỳ để tháo gỡ điểm nghẽn hạ tầng trong các đô thị nén. Tuy nhiên, sự lệch pha giữa nguồn lực xã hội hóa khổng lồ với tư duy thi công cắt khúc, thiếu đồng bộ đã và đang biến những hy sinh kinh tế to lớn của người dân thành những mảng miếng chỉnh trang dở dang, thiếu tầm nhìn hệ thống.

Những thông số định lượng thực chứng phản ánh quy mô đóng góp vô tiền khoáng hậu của cộng đồng cư dân. Trong giai đoạn từ năm 2000 đến giữa năm 2022, trên địa bàn TP.HCM đã có hơn 168.000 (cụ thể là 168.139) hộ dân tự nguyện hiến từ 5,3 đến 5,4 triệu m² đất. Giá trị quyền sử dụng đất được quy đổi lên tới hơn 10.050 tỷ đồng để phục vụ cho 5.230 công trình hạ tầng (trong đó gồm hơn 3.800 công trình mở rộng hẻm và hơn 1.200 công trình mở rộng đường). Không dừng lại ở việc cắt đi "tấc đất tấc vàng", người dân còn đóng góp trực tiếp hơn 458 tỷ đồng tiền mặt để đồng hành cùng chính quyền. Làn sóng xã hội hóa này tiếp tục gia tăng mạnh mẽ trong giai đoạn từ năm 2022 đến năm 2024, khi có thêm 6.062 hộ dân hiến gần 200.000 m² đất – một diện tích xấp xỉ quy mô của toàn bộ Phường Cầu Ông Lãnh thuộc Quận 1 (0,23 km²) – với tổng kinh phí thực hiện đạt hơn 672 tỷ đồng cho 1.237 công trình.

Ở cấp độ vi mô, mỗi mét đất hiến tặng là một quyết định chắt chiu đầy trăn trở về sinh kế. Tại hẻm 549 đường Nguyễn Đình Chiểu (Quận 3), có những hộ gia đình sẵn sàng hiến hơn 3 m² đất mặt tiền với giá trị thị trường vượt quá 600 triệu đồng. Hay tại hẻm 142D đường Cô Giang (Quận 1), 56 hộ dân đã đồng lòng hiến tặng 160 m² đất, tương đương giá trị kinh tế khoảng 25 tỷ đồng, để đổi lấy một lối đi thông thoáng hơn. Tinh thần này không chỉ giới hạn tại TP.HCM mà còn lan rộng ra các địa phương lân cận, điển hình như TP. Vũng Tàu với mục tiêu đặt ra là mở rộng 10 con hẻm mỗi năm, hướng tới xóa bỏ hoàn toàn 50 con hẻm có chiều rộng dưới 4 m vào năm 2030.

Trước sức lan tỏa đó, hệ thống chính trị đã ban hành các văn bản chỉ đạo quan trọng như Chỉ thị số 18-CT/TU ngày 07/08/2026 của Ban Thường vụ Thành ủy TP.HCM về tiếp tục lãnh đạo phong trào vận động nhân dân hiến đất mở đường, hẻm; hay Chỉ thị số 22-CT/TU ngày 24/08/2026 triển khai thi hành Luật Phát triển đô thị. Về mặt chính sách, đây là những định hướng đúng đắn nhằm phát huy sức mạnh lòng dân. Thế nhưng, lỗ hổng quản lý lại bộc lộ trầm trọng ngay ở khâu triển khai hạ tầng kỹ thuật sau khi tiếp nhận mặt bằng.

Nghịch lý xót xa nằm ở chỗ: trong khi người dân chấp nhận thu hẹp diện tích ở và buôn bán, chính quyền đô thị lại lúng túng trong việc đồng bộ hóa hạ tầng công cộng. Tình trạng "đào lên lấp xuống nhiều lần" diễn ra phổ biến. Một con hẻm vừa được người dân hiến đất bê tông hóa phẳng lì thì vài tháng sau lại bị băm nát để lắp đặt đường ống cấp thoát nước, rồi tiếp tục bị đào xới để hạ ngầm cáp điện lực và viễn thông. Đáng quan ngại hơn, việc cải tạo hạ tầng giao thông hẻm thường tách rời khỏi quy hoạch mạng lưới họng cấp nước phòng cháy chữa cháy (PCCC) và hệ thống thoát nước mưa, thoát nước thải. Sự cắt khúc giữa các cơ quan giao thông, điện lực, cấp thoát nước và cứu hỏa đã biến nhiều con hẻm sau khi mở rộng vẫn tiềm ẩn nguy cơ ngập lụt và hỏa hoạn nghiêm trọng.

Bên cạnh đó, sự chậm trễ trong việc công khai, minh bạch các tài khoản đóng góp kinh phí xã hội hóa, cùng sự thiếu vắng một cơ chế giám sát cộng đồng thực chất, đang bào mòn niềm tin của nhân dân. Khi lòng dân và đất vàng được coi là nguồn lực giá rẻ dễ khai thác, nhưng năng lực quản trị công lại trì trệ và lãng phí, chính sách xã hội hóa sẽ đối mặt với nguy cơ đứt gãy từ gốc rễ.

2.2. Hệ lụy sau giải phóng mặt bằng: Hiện tượng nhà "siêu mỏng, siêu nhỏ" và khoảng trống chính sách bồi thường, hỗ trợ

Nếu như bất cập trong đồng bộ hạ tầng làm lãng phí nguồn lực xã hội hóa, thì hệ lụy sau giải phóng mặt bằng lại tạo ra những vết sẹo kiến trúc đè nặng lên chất lượng sống của cư dân. Việc xén nhà, thu hồi một phần diện tích đất để mở rộng hẻm và đường giao thông đã vô tình sản sinh ra hàng loạt căn nhà và thửa đất "siêu mỏng, siêu nhỏ" – những thực thể dị dạng không đủ tiêu chuẩn xây dựng nhưng vẫn nghiễm nhiên tồn tại giữa lòng đô thị.

Ghi nhận thực chứng tại TP.HCM và các đô thị lớn cho thấy hàng ngàn trường hợp sau khi giải tỏa mặt bằng, phần diện tích còn lại của hộ dân chỉ còn từ vài mét vuông đến 10 mét vuông, với chiều sâu chưa đầy một mét hoặc hình thù méo mó, lỡ cỡ. Những mảnh đất "dị tật" này không chỉ phá nát mỹ quan đô thị mà còn tước đoạt toàn bộ không gian sinh hoạt tối thiểu của con người. Người dân phải chật vật sống trong những căn nhà chật chội, thiếu ánh sáng, không có chỗ để xe, và hoàn toàn mất đi mặt tiền kinh doanh – vốn là nguồn sinh kế cốt lõi nuôi sống cả gia đình qua nhiều thế hệ. Sự sụt giảm đột ngột về diện tích và công năng sử dụng đã đẩy nhiều hộ gia đình từ vị thế tự chủ kinh tế rơi vào bẫy suy giảm chất lượng sống trầm trọng.

Điểm nóng của mâu thuẫn này nằm ở khoảng trống pháp lý và sự lúng túng của các công cụ quản lý hiện hành. Mặc dù các cơ quan chức năng đã đưa ra Dự thảo Luật Phát triển đô thị cùng các quy định địa phương về đo đạc thực địa, chỉnh lý biến động địa chính, cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và cấp phép xây dựng hoặc sửa chữa nhà ở sau tháo dỡ, nhưng thực tiễn thi hành vẫn rơi vào bế tắc kéo dài.

Lỗ hổng cốt lõi của hệ thống chính sách là sự thiếu vắng một hành lang pháp lý căn cơ, thống nhất để thực hiện cơ chế thu hồi, bồi thường và hợp thửa đất không đủ chuẩn sau khi mở đường, hẻm. Khi một thửa đất còn lại không đủ điều kiện kiến trúc, chính quyền địa phương lại thiếu thẩm quyền và ngân sách để chủ động thu hồi hoặc đứng ra làm trung gian bắt buộc hợp thửa với hộ liền kề theo giá thị trường. Hậu quả là người dân buộc phải "dựng tạm, ở liều" trên phần đất còn lại để giữ tài sản, trong khi chính quyền rơi vào thế "tiến lui đều khó".

Sự bất cập này còn thể hiện ở tư duy bồi thường và hỗ trợ kinh tế thiếu tính nhân văn. Chính sách hiện hành chủ yếu tập trung vào việc tính toán đơn giá bồi thường đất đai thô, mà bỏ qua việc đền bù tổn thất về không gian sống, kiến trúc nhà ở và sự suy giảm sinh kế lâu dài. Những hộ dân tự nguyện hiến đất hoặc chấp nhận giải tỏa một phần vì lợi ích chung lại phải gánh chịu thiệt hại nặng nề nhất về giá trị sử dụng còn lại của căn nhà. Sự thiếu hụt các chính sách hỗ trợ tái thiết kiến trúc linh hoạt và cơ chế đền bù tổn thất công năng đã biến cuộc cải tạo đô thị thành một quá trình bất bình đẳng, nơi người nghèo đô thị phải trả giá đắt cho những mét đường thông thoáng của thành phố.

Phần 3: Đô thị hóa, hiện đại hóa và rào cản trong bảo tồn di sản kiến trúc - văn hóa đô thị

Song hành với những bất cập trong thi công hạ tầng và hệ lụy xé nhỏ không gian cư trú, tiến trình đô thị hóa nóng còn đang phát tác một tác động nguy hại hơn: xâm lấn và xóa mờ ký ức lịch sử - văn hóa đô thị.

3.1. Khoảng trống pháp lý trong Luật Di sản và nguy cơ xóa sổ di sản kiến trúc hẻm - phố cổ

Khi các làn sóng đầu tư bất động sản quét qua những lõi đô thị cổ, không gian di sản kiến trúc Sài Gòn - Chợ Lớn đang đứng trước nguy cơ bị xóa sổ hoàn toàn. Sự biến mất âm thầm của hàng loạt công trình di sản thuộc sở hữu tư nhân chính là minh chứng cho thấy sự thất bại của công cụ quản lý hiện hành trước sức ép lợi nhuận thương mại. Người dân hoặc chủ sở hữu không tìm thấy động lực kinh tế để duy trì những căn nhà cổ vốn xuống cấp, trong khi bộ máy quản lý nhà nước lại thiếu cả thẩm quyền lẫn nguồn lực để can thiệp.

Đáng quan ngại hơn, tư duy thị trường đã biến di sản văn hóa thành một thứ hàng hóa tiêu dùng bằng mô hình "thương mại hóa giả lập". Việc xuất hiện các công trình thương mại tái hiện kiến trúc hẻm dạng mô hình khép kín – điển hình như không gian ẩm thực Saigon Garden – chỉ là sự mô phỏng bề ngoài mang tính phục vụ tiêu dùng thuần túy. Những mô hình này hoàn toàn ngắt kết nối với đời sống thực tế, triệt tiêu toàn bộ nhịp đập sinh hoạt, tình làng nghĩa xóm và cấu trúc xã hội sống động của cộng đồng dân cư bản địa. Đó là một sự triệt tiêu di sản sống để thay thế bằng một không gian thương mại vô hồn.

Nguyên nhân cốt lõi của thảm cảnh này xuất phát từ lỗ hổng thể chế trầm trọng. Luật Di sản văn hóa hiện hành lộ rõ phạm vi bảo vệ quá hẹp, chỉ tập trung vào các di tích lịch sử - văn hóa đã được xếp hạng chính thức, mà bỏ quên toàn bộ quần thể di sản kiến trúc đô thị dân sinh, không gian cảnh quan đường phố và các tập quán sinh hoạt cộng đồng. Dù hệ thống chính trị đã ban hành Chỉ thị số 21-CT/TU ngày 22/08/2026 của Thành ủy TP.HCM về việc tiếp tục xây dựng và phát huy hiệu quả Không gian văn hóa Hồ Chí Minh trong giai đoạn phát triển mới, nhưng chính sách này vẫn gặp rào cản lớn khi đi vào thực tiễn do thiếu các công cụ thực thi pháp lý và tài chính đi kèm.

Rào cản thể chế lớn nhất nằm ở sự thiếu vắng quy định bắt buộc các nhà đầu tư tư nhân phải thực hiện Đánh giá Tác động Di sản (Heritage Impact Assessment - HIA) trước khi phê duyệt dự án. Đồng thời, hệ thống pháp luật hoàn toàn trống rỗng các công cụ tài chính linh hoạt như cơ chế Chuyển nhượng quyền phát triển (Transfer of Development Rights - TDR), chính sách đổi đất, miễn giảm tiền sử dụng đất hay hỗ trợ kinh phí duy tu định kỳ cho các di sản thuộc sở hữu tư nhân. Khi việc giữ gìn một căn nhà cổ chỉ mang lại gánh nặng tài chính và rủi ro pháp lý, người dân buộc phải chọn cách phá dỡ để xây mới, khiến diện mạo kiến trúc lịch sử bị xóa sổ vĩnh viễn.

3.2. Áp lực chỉnh trang, quy hoạch dự án lớn và nguy cơ "Gentrification" đẩy lùi cư dân nhập cư, nghèo đô thị

Ở một quy mô vĩ mô hơn, các siêu dự án tái thiết đô thị và định hướng phát triển hạ tầng giao thông hiện đại đang tạo ra một cơn địa chấn xã hội trầm trọng. Đề xuất triển khai mô hình Phát triển đô thị định hướng giao thông (TOD) tại khu vực ngã tư Hàng Xanh với tổng vốn đầu tư lên tới 216.000 tỷ đồng, kết hợp với quy hoạch mạng lưới Metro có tổng chiều dài gần 1.000 km của UBND TP.HCM, đang tạo nên sự bùng nổ về giá trị đất đai. Cùng với các dự án giải tỏa chỉnh trang diện rộng như khu vực Mả Lạng thuộc Quận 1 hay kế hoạch tái thiết hạ tầng hẻm Phường 1 thuộc Quận 3, áp lực thương mại hóa đang cuộn trào vào tận những ngóc ngách sâu nhất của đô thị.

Hệ thống quy hoạch hiện hành, dù được hỗ trợ bởi các khung chính sách như Dự thảo Luật Phát triển đô thị, vẫn mắc phải sai lầm chiến lược khi chỉ chăm chăm vào hạ tầng vật chất ("hard infrastructure") mà hoàn toàn đứt gãy trong việc bảo vệ cấu trúc xã hội ("social infrastructure"). Việc cưỡng ép giải tỏa hoặc đẩy lùi người nghèo ra các vùng ven không chỉ xé nát mạng lưới an sinh phi chính thức, mà còn triệt hạ nguồn sinh kế lâu đời gắn liền với vỉa hè và hẻm phố.

Một đô thị phát triển bền vững không thể được xây dựng trên sự tước đoạt phẩm giá và cơ hội sống của những tầng lớp yếu thế nhất. Nếu quy hoạch đô thị chỉ phục vụ cho việc tối đa hóa giá trị địa chính mà triệt tiêu nhân tố con người, đó sẽ là một sự thụt lùi về mặt triết lý phát triển.

Phần 4: Khung giải pháp hệ thống nhằm hài hòa giữa phát triển hạ tầng, bảo tồn di sản và bảo đảm an sinh xã hội

4.1. Hoàn thiện chính sách pháp lý: Tích hợp Đánh giá Tác động Di sản (HIA), cơ chế TDR và giải quyết triệt để đất siêu nhỏ, siêu mỏng

Những đứt gãy về mặt thể chế và tổn thương xã hội tích tụ qua nhiều thập kỷ đô thị hóa nén đòi hỏi một sự can thiệp quy hoạch mang tính căn cơ, thay thế tư duy quản lý cắt khúc bằng một khung pháp lý tích hợp, lấy giá trị di sản và chất lượng sống của con người làm thước đo tối cao.

Để giải quyết tận gốc mâu thuẫn giữa phát triển hạ tầng giao thông và bảo tồn di sản kiến trúc, hành lang pháp lý quốc gia – cụ thể là Luật Phát triển đô thị và Luật Di sản văn hóa sửa đổi – cần quy định bắt buộc thực hiện Đánh giá Tác động Di sản (Heritage Impact Assessment - HIA) đối với mọi dự án tái thiết đô thị trước khi phê duyệt quy hoạch chi tiết. Đồng thời, Việt Nam cần khẩn cấp luật hóa cơ chế Chuyển nhượng quyền phát triển (Transfer of Development Rights - TDR). Học hỏi kinh nghiệm từ Singapore – quốc gia đã ứng dụng thành công TDR kết hợp cơ chế trưng cầu ý kiến cộng đồng từ năm 2001, chính quyền có thể cho phép chủ sở hữu các công trình di sản tư nhân bán phần chỉ tiêu hệ số sử dụng đất chưa khai thác cho các nhà đầu tư tại vùng phát triển mật độ cao. Cơ chế này vừa tạo ra nguồn tài chính tự thân để người dân duy tu nhà cổ, vừa giải tỏa áp lực thương mại hóa trực tiếp lên vùng lõi di sản.

Bên cạnh đó, việc quản lý không gian di sản hẻm phố cần tiếp thu bài học từ tuyến đường di sản Nakamise tại Tokyo (Nhật Bản), nơi bảo tồn cấu trúc đô thị cổ bằng cách gắn chặt di sản với hệ sinh thái kinh tế vi mô của cộng đồng sở tại, thay vì biến di sản thành các mô hình trưng bày đóng kín hay thương mại hóa vô hồn. Đối với điểm nghẽn nhà và đất "siêu mỏng, siêu nhỏ" sau giải phóng mặt bằng, các quy định thi hành Nghị định số 165/2024/NĐ-CP và Luật Phát triển đô thị cần trao thẩm quyền pháp lý và ngân sách đủ mạnh cho chính quyền địa phương để thực hiện cơ chế thu hồi bắt buộc hoặc làm trung gian thu mua, hợp thửa đất không đủ chuẩn kiến trúc phục vụ mục đích tiện ích công cộng trước khi cấp phép xây dựng.

Nhằm bảo đảm tính minh bạch và đẩy lùi tình trạng đầu cơ đất đai, việc ứng dụng công nghệ số trong công khai dữ liệu quy hoạch phải được kết hợp chặt chẽ với Tổ giám sát cộng đồng tại từng khu phố. Việc tuân thủ nghiêm ngặt Nghị định số 328/2026/NĐ-CP ngày 19/08/2026 về phòng, chống tin giả, tin sai sự thật sẽ bảo đảm thông tin quy hoạch, đền bù và biến động địa chính được truyền tải công khai, chính xác đến người dân. Đúng như định hướng quy hoạch đô thị của UN-Habitat, tái thiết đô thị phải chuyển dịch từ tháo dỡ cơ học sang quản trị không gian dựa trên quyền con người và sự tham gia thực chất của cộng đồng.

4.2. Chuyển đổi tư duy quản trị đô thị: Công nhận chính thức kinh tế vỉa hè, phát triển không gian cộng đồng đa năng và hỗ trợ an sinh xã hội

Sự chuyển đổi mang tính quyết định đối với tương lai đô thị nén không nằm ở những khối bê tông hay số lượng đại lộ, mà bắt đầu từ việc thay đổi triết lý quản trị: từ tư duy "cấm đoán, xua đuổi" sang "quản lý dựa trên sự tích hợp và quy hoạch không gian theo giờ".

Kinh tế phi chính thức và văn hóa vỉa hè phải được công nhận chính thức là một bộ phận cấu thành hữu cơ của nền kinh tế đô thị và là di sản sống động cần được bảo vệ. Trên cơ sở triển khai Quyết định số 32/2023/QĐ-UBND và Nghị quyết số 15/2023/NQ-HĐND của TP.HCM về quản lý, sử dụng tạm thời một phần lòng đường, hè phố, chính quyền cần tránh biến chính sách thu phí thành công cụ thu vén ngân sách thuần túy hoặc trao quyền khai thác cho các nhóm lợi ích thương mại. Thay vào đó, cần nhân rộng mô hình tổ chức các "phố hàng rong" quy hoạch theo khung giờ linh hoạt – bài học từng được thử nghiệm tại Quận 1 từ năm 2017 – để vừa bảo đảm trật tự giao thông, vừa tạo không gian sinh kế an toàn cho người buôn bán nhỏ.

Nhằm xóa bỏ vị thế yếu thế và sự bất an thường trực của lực lượng lao động phi chính thức, bộ máy quản lý cần hiện thực hóa đề xuất của Liên đoàn Lao động TP.HCM trong việc thành lập các nghiệp đoàn cơ sở dành riêng cho người bán hàng rong, tài xế công nghệ và xe ôm truyền thống. Việc đưa người lao động vào hệ thống an sinh xã hội, bảo hiểm y tế tự nguyện và các mạng lưới tín dụng ưu đãi chính là giải pháp nâng cao phẩm giá con người, giúp họ tự chủ trước các biến cố kinh tế.

Ở cấp độ quy hoạch vĩ mô, các chỉ thị của Thành ủy TP.HCM cùng định hướng của Nghị quyết số 09-NQ/TW của Bộ Chính trị về phát triển đô thị đa trung tâm, tích hợp và lấy con người làm trung tâm đòi hỏi phải trả lại cho các con hẻm thuộc tính không gian sống đa năng. Hẻm phố phải được nhìn nhận là một "ống văn hóa - xã hội" chứa đựng đời sống tâm linh, tình làng nghĩa xóm và các hoạt động dân sinh, chứ không thể bị thu hẹp thành những hành lang giao thông đơn điệu. Quản trị đô thị hiện đại không phải là hành vi xóa bỏ sự khác biệt để tạo ra sự ngăn nắp vô hồn, mà là nghệ thuật dung hòa các lợi ích xã hội đa dạng. Chỉ khi sinh kế của người nghèo nhất được tôn trọng và tích hợp vào bản đồ phát triển, đô thị mới thực sự đạt đến trạng thái văn minh và bền vững.